Rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje w kręgu zainteresowań inwestorów od wielu lat. Trudno się temu dziwić, skoro lokowanie środków w nieruchomości to perspektywa wyższego zwrotu z kapitału. W grę wchodzą okazje inwestycyjne, które, w danej sytuacji gospodarczej, mają szansę przynieść realne zyski. Na celowniku znajduje się wskaźnik rentowności inwestycji (ROI), wygenerowanie przepływu pieniężnego i pomnożenie posiadanego majątku.
Próbując ustalić definicję nieruchomości komercyjnych, można przyjąć, że obejmuje ona nieruchomości, które zostały nabyte bądź wybudowane z zamysłem osiągnięcia korzyści ekonomicznych. Generują dochód z czynszów, pokrywają opłaty eksploatacyjne, albo powstają z udziałów (wpływy z tytułu działalności prowadzonej z wykorzystaniem danego mienia nieruchomego).
Nie da się ukryć, że inwestowanie w nieruchomości daje szerokie widoki biznesowe. Stąd inwestorzy bardzo chętnie podejmują decyzje o zakupie apartamentów pod wynajem, gruntów czy innych obiektów o komercyjnym charakterze. Czasem nawet decydują się na budowę od podstaw.
Cel, jaki przyświeca tym działaniom, to znalezienie na rynku nieruchomości inwestycyjnych „nieoszlifowanego diamentu”, poddanie go obróbce i zmaksymalizowanie swoich potencjalnych przychodów w długim terminie.
Popularne warianty nieruchomości inwestycyjnych:
- apartamentowo – mieszkaniowe pod wynajem długo- i krótkoterminowy (np. kamienice, domy);
- usługowo – handlowe (np. lokale usługowe, biurowce, galerie handlowe, sale konferencyjne, biura coworkingowe);
- wypoczynkowo – rekreacyjne (np. hotele, ośrodki wypoczynkowe, pensjonaty, centra fitness, inwestycje aparthotelowe i apartamenty w systemie condo hotel);
- nieruchomości przemysłowe (np. hale produkcyjno-magazynowe, stacje benzynowe, działki przemysłowe, fabryki, zakłady przetwórstwa).
Zalety inwestowania w nieruchomości komercyjne
Utrzymujące się rekordowo niskie oprocentowanie depozytów bankowych skłania inwestorów do poszukiwania nowych źródeł przychodów. Zakup atrakcyjnie zlokalizowanych nieruchomości do celów inwestycyjnych może stanowić alternatywę o wyższej rentowności. Nic więc dziwnego, że na rynku wzmógł się popyt na lokale biurowe i inne obiekty komercyjne. Tym bardziej, że do zalet inwestowania w nieruchomości można zaliczyć:
1. Zabezpieczenie kapitału
Pieniądze to umowny środek płatniczy w formie banknotów i monet. Same w sobie nie mają wartości. W przypadku posiadaczy kont, ich stan finansów jest przedstawiany w postaci cyfr, czyli stosownego zapisu na koncie. W gruncie rzeczy wirtualnego zapisu. Nieruchomości natomiast są dobrem fizycznym. Mimo, że ich wadą może być niepodzielność, jednak zdecydowaną zaletą jest trwałość. To realne aktywa, które można spieniężyć. Ryzyko utraty wartości jest tu stosunkowo niewielkie.
2. Dochód pasywny
Zręcznie zbudowany portfel nieruchomości komercyjnych może stać się grupą aktywów, która co miesiąc generuje solidne zyski. Ponadto, dzierżawa gruntów, wynajem lokali użytkowych lub powierzchni reklamowych nie wymaga od inwestora permanentnego angażowania jego czasu i pracy. Warto wspomnieć, że mniej zamożni inwestorzy mogą zgłębić crowdfunding udziałowy na rynku nieruchomości, czyli tzw. finansowanie społeczne. Minimalna kwota wejścia w inwestycje grupowe przeważnie jest osiągalna dla młodych rekinów biznesu. A to zaleta.
3. Wzrost wartości
W przypadku inwestowania w nieruchomości komercyjne poszukiwanie okazji inwestycyjnych oraz analiza rentowności poprzedza każdą transakcję. Doświadczeni inwestorzy nie tracą z pola widzenia celu. Biorą na muszkę obiekty bądź lokale sprzedawane poniżej ich wartości. Wyłącznie takie, które mają potencjał wysokiego zysku. Przede wszystkim oceniają nieruchomość w kontekście jej atrakcyjności. Dla przedsiębiorców liczą się m.in. lokalizacja, przekrój społeczny okolicy, dostępność miejsc parkingowych, stan budynku (w tym instalacji), możliwości przebudowy, jak również koszty remontu. To wszystko sprawia, że minimalizują ryzyko przewartościowania.
Co ciekawe w większości wypadków przedsiębiorcy znacząco podnoszą wartość rynkową zakupionej nieruchomości poprzez podwyższenie standardu bądź dopasowany podział przestrzeni. Przy czym trzeba podkreślić, że ceny tego typu — wysokodochodowych, dobrze zarządzanych i zlokalizowanych — aktywów zwykle rokrocznie rosną, a ich płynność w sytuacji chęci odsprzedaży jest dość dobra.
4. Dźwignia finansowa
Rentowna nieruchomość może pomóc w uzyskaniu finansowania z zewnętrznych źródeł. Mowa o kapitale obcym w postaci kredytu. Pozyskane środki inwestor najczęściej przeznacza na zakup kolejnej nieruchomości komercyjnej albo modernizację danego obiektu i zwiększenie jego wartości. Zasada jest taka, że stopa zwrotu z inwestycji ma przewyższyć koszt kapitału obcego.
Każdy inwestor musi sobie odpowiedzieć na pytanie czy koszt, który poniesie nie okaże się sumarycznie wyższy od zysków. Chodzi o to, aby zachować powściągliwość i świadomie oszacować ryzyko. Dlaczego? Ponieważ wahające się stopy procentowe bądź stawki ofertowe wynajmu mogą zarówno zredukować, jak i zwielokrotnić wypracowywane wyniki inwestycji. W najgorszym scenariuszu — zdarzenia losowe — całkowicie pokrzyżować szyki.
Oczywiście zanim zapadnie decyzja o zaciągnięciu kredytu należy dysponować funduszem awaryjnym, czyli tzw. „poduszką finansową pod kredyt”.
Warto pamiętać, że potencjał kredytowy można wykorzystać wiele razy.
Wady i ryzyko inwestowania w nieruchomości komercyjne
Na rynku nieruchomości kapitał można zainwestować na kilka sposobów. Co więcej, inwestorzy mogą liczyć na nowo rozkwitające projekty. Jednak debiutujący przedsiębiorcy powinni uwzględnić fakt, że potencjalne źródło zysku łączy się także z ryzykiem. W rezultacie należy zachować wyjątkową czujność w odniesieniu do analizy oferty komercyjnej, aby uniknąć niespodziewanych strat. Jak zawsze chłodna kalkulacja i ostrożność przed zawieraniem umów są podstawą przy wszelkich transakcjach.
Analizując inwestowanie w nieruchomości komercyjne trzeba zwrócić uwagę na:
1. Realistyczne prognozy
Ceny ofertowe atrakcyjnie zlokalizowanych nieruchomości komercyjnych są na ogół wysokie. Zakup wymaga posiadania dużego kapitału wejściowego, który może wynieść od kilkuset tysięcy do kilku milionów złotych. W związku tym ważne jest, aby na podstawowym etapie procesu uwzględnić wszystkie czynniki oraz prognozy w przyszłości, które ograniczą ryzyko. W praktyce biznesowej gra w ciemno i oszczędzanie na operacie szacunkowym może inwestora słono kosztować.
2. Czas sprzedaży
Nieruchomości łączą się z ryzykiem płynności kapitału. Szczególnie w przypadku większych przedsięwzięć. Wynika to z charakteru tych aktywów, ich kapitałochłonności, aktualnej sytuacji na rynku, a nierzadko również procedur formalnych. Stąd mniejsza elastyczność popytu oraz wydłużony czas wyjścia z inwestycji — szybkości sprzedaży np. lokalu. W praktyce wycofanie środków z inwestycji może okazać się trudniejsze niż zakładał inwestor. I trwać od kilkunastu tygodni w sytuacji najbardziej interesujących wysoko-rentownych nieruchomości, do nawet kilku lat.
3. Opóźnienia w realizacji
Wszelkie poślizgi w terminach oddania obiektu do użytkowania z zasady generują straty, bowiem z biznesowego punktu widzenia łączą się z różnorodnymi obciążeniami. Przekroczenie daty realizacji może bezpośrednio wpłynąć na zwyżkę kosztów inwestycji. Teoretycznie mogą zaistnieć koszty: kredytu, eksploatacyjne, usterek technicznych, czy też skutki niedopatrzenia i wyboru nierzetelnych fachowców.
Ponadto pewna grupa inwestorów decyduje się na zakup sezonowych apartamentów położonych w cenionych turystycznie aglomeracjach. To oznacza, że strategię wejścia na rynek należy wpisać w jego rytm, aby nie przegapić okazji intratnego okresu. Wystartowanie w chwili odpływu potencjalnych klientów sygnalizuje ryzyko ponoszenia nadplanowych kosztów.
4. Zanik atrakcyjności
W procesie inwestycyjnym analiza aktualnych realiów rynkowych, uwzględnienie oczekiwań i gustów komercyjnych odbiorców oraz podążanie za rosnącą konkurencją przybiera na znaczeniu. Właściciele nieruchomości inwestycyjnych o niższym standardzie muszą zmierzyć się z autentycznym wyzwaniem. Albo obniżają czynsze za wynajem licząc na zatrzymanie najemców, albo modernizują obiekty wprowadzając do nich ducha nowoczesności.
Nieznajomość konkurencji, jak również zaniechanie dbałości o estetykę, stan techniczny i funkcjonalność nieruchomości często skutkuje dysponowaniem pustostanem. Tracącym wartość — starzejącym się — budynkiem.
5. Przestój w wynajmie
Na rynku nieruchomości komercyjnych występuje ryzyko związane z brakiem zainteresowania potencjalnych najemców lub niewywiązywaniem się z warunków umowy — uiszczania opłat z tyłu najmu. Tymczasem dla inwestorów, ważne jest żeby ich środki finansowe stale pracowały. Trudno zaprzeczyć, że niedobór popytu lub blokada kapitału to czynniki generujące niepotrzebne koszty dla właściciela.
Problem z pozyskaniem klientów może wynikać z płytkiego marketingu nieruchomości bądź błędnej analizy lokalnego rynku. Np. nieodpowiednia lokalizacja, nieadekwatna cena, niewłaściwy wolumen powierzchni użytkowej, niski stopień promocji, etc. Warto przy tym podkreślić, że wprawni gracze rynkowi, aby zminimalizować ryzyko opustoszałego lokalu, dają ogłoszenia wynajmu nieruchomości bezpośrednio po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży, jeszcze zanim zmodernizują oferowany obiekt.
Kwestia egzekwowania należności jest niestety tematem bardziej złożonym. Chcąc inwestować w nieruchomości mieszkaniowe pod wynajem należy mieć świadomość, że polskie prawo w wyższym stopniu chroni interesy lokatora, niż właściciela nieruchomości. Odmiennie może być w momencie zawierania umów pomiędzy firmami (na powierzchnie biurowe, handlowe, magazynowe itp.) Wynajmujący ma znaczną szansę na odzyskanie środków. Z drugiej strony komercyjni użytkownicy przywiązują często większą wagę do dbałości o wygląd lokalu. Trzeba bowiem pamiętać, że wadą może być również niefrasobliwość najemców i ryzyko zniszczeń.
6. Ryzyko systemowe (rynkowe)
Na koniec grupa zagrożeń determinowanych przez źródła zewnętrzne. Ogólnie rzecz biorąc, ryzykiem dla inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych mogą być m.in.: nowelizacje w przepisach prawnych i podatkowych, zmiany stóp procentowych, koniunktura w gospodarce, czynniki losowe, sytuacja ekonomiczna, jak również wahające się tendencje rynkowe. Problem polega na tym, że inwestor przeważnie nie ma wpływu na tego rodzaju działania sił zewnętrznych.
Podsumowując...
Warto pamiętać, że podstawą procesu inwestowania w nieruchomości jest wyznaczenie priorytetów, analiza atrakcyjności inwestycyjnej, drobiazgowa kalkulacja oraz ocena ryzyka. Wprawdzie w warunkach biznesowych zupełne wyeliminowanie ryzyka jest przedsięwzięciem nierealnym. Nie mniej chodzi o to, aby zredukować ów zjawisko do akceptowalnego poziomu.
